Какие сложности могут возникнуть при продаже недвижимости? Ведь свободная продажа, не связанная с обременениями и обстоятельствами - это мечта как для собственника, так и для риэлтора. Но такие сделки встречаются нечасто, любая сделка индивидуальна.
- Несовершеннолетний ребенок собственник.
- Не выплаченная ипотека.
- Продажа доли.
- Купля-продажи по доверенности.
- Недееспособный собственник.
- Собственник "предбанкрот"
- Обременение на недвижимости.
Рассказываем подробнее о каждой ситуации.
Несовершеннолетний ребенок собственник.
1. Если недвижимость покупали с использованием материнского капитала или подарили долю ребенку, то он является титульным собственником. Данную информацию можно получить из правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Чтобы продать такую недвижимость, необходимо получить разрешение органов опеки. Если вы продаете, например, квартиру, получили разрешение опеки, вам необходимо будет купить собственность равную по площади или выделить ребенку долю равноценную по сумме в новом жилье.
2. Если права ребенка нарушены: не выделили долю, не получил наследство, не участвовал в приватизации и не стал собственником, то продавцу обязательно нужно восстановить права через суд.
Не выплаченная ипотека.
Вы планируете продать квартиру или дом, но ипотеку еще не выплатили, начинать нужно с разрешения банка. Общего шаблона нет, но в реалии порядок действия выглядит так:
Вы хотите купить квартиру и обращаетесь в банк за кредитом.Банк выдает вам кредит и оформляет закладную, вы становитесь собственником.Когда вы соберётесь ее продать, кто выплатит ипотеку? Эту заботу возьмет на себя новый покупатель, а вы перейдете в статус продавца. Многие продавцы сразу в объявлении указывают, что есть обременение. Это сразу отметает большую часть потенциальных покупателей. Поэтому самое лучшее это сказать в телефонном разговоре.
Продажа доли.
Продажа долей возникает в основном при разводе и разделе имущества. Здесь главное характеристика права собственности: совместная или долевая.
Имейте в виду:
Если недвижимость куплена в браке и нет брачного договора - недвижимость общая.Если один из супругов не участвовал финансово в покупке - недвижимость общая.
Чтобы распорядиться своей долей, нужно получить согласие другого собственника. А если вы хотите продать свою долю третьему лицу, то нужно предложить другим собственникам выкупить вашу долю, потому что они имеют приоритетное право на покупку.
Купля-продажи по доверенности
Если собственник не сможет присутствовать на сделке купли-продажи, то недвижимость можно продать по доверенности. На это не всегда идут покупатели, считая такие сделки рискованными. Будьте готовы к тому, что возможно придется делать скидку 10-15%.
проходит по такому же плану, как и с участием собственника, только на сделке присутствует доверенное лицо продавца.
Недееспособный собственник.
Если недееспособный человек решит провернуть сделку самостоятельно, то на основании статьи 171 ГК РФ сделку признают ничтожной. Поэтому за недееспособного собственника должен действовать опекун. Такие сделки так же снижают в цене.
Собственник "предбанкрот"
Иногда людям приходится продавать жилье для того, что заплатить долги, но не всегда это получается. Очень нужно знать, что суд может оспорить сделки за последний год до подачи заявления на банкротство. При этом деньги продавец должен будет вернуть, но если он банкрот, то возвращать ему будет нечего.
Обременение на недвижимости.
Это огромная тема, на которую будет следующая статья. Но скажу, что такие квартиры, дома благополучно продаются, но разумеется со скидкой.
Надо понимать, что не проблемы, а преграды, которые можно преодолеть!