Блог о недвижимости

"Могу ли я купить земельный участок с недостроенным и неоформленным домом?


На днях в агентство недвижимости "Дом ВН" города Валдай Новгородской области поступил звонок от клиента.

Суть вопроса такова:

Клиенту очень приглянулся участок земли для личного подсобного хозяйства, на котором строится дом. Как он узнал, на строительство были получены разрешающие документы. Начало строительства началось в 2018 году, но дом не достроен и владелец его не оформлял. Так же к недострою подключены газ и электричество и установлены счетчики.
Он хочет купить этот дом с участком, но опасается того, что дом не оформлен. В свою очередь продавец предлагает купить как "голый" земельный участок.
Вопросы:
1. Можно ли покупать дом без оформления?
2. Как его зарегистрировать?
3. Каким образом переоформлять документы на подключение коммуникаций?



Схема сделки в данной ситуации подвергает покупателякрискам, потому что он приобретает только земельный участок и самовольную постройку на нем, которая заранее не оформлена должным образом на продавца.
Какие же риски несет покупатель:
1. После государственной регистрации перехода права собственности у продавца не возникает обязанностей по передаче покупателю данного дома, так как он не является предметом сделки.
2. Сошлемся на пункт 1 ст. 130 ГК РФ. Он гласит, что недостроенные объекты и земельные участки относятся к самостоятельным объектам гражданского права, не объединяя их в единственный комплекс.
Если на земельном участке есть прочно закрепленные объекты, то эти объекты следуют судьбе земельных участков, об этом нам гласит подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.
Нельзя отчуждать земельные участки без объектов строительства, которые принадлежат одному человеку (Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ)
3. В случае, если в договоре купли-продажи предметом данного договора будет являться один земельный участок без находящего на нем здания, будет нарушен закон Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ, а как показывает судебная практика, на основании ст. 168 ГК РФ, сделка будет признана недействительной.
4. Такая сделка может быть признана недействительной в случаях если одна из сторон или другое заинтересованное лицо (соседи, чьи права затронуты, супруги продавца) подали иск в суд.
При всем при этом покупатель будет признан недобросовестным, так как умолчал о находящем здании, которое он не мог не видеть, не разобрался в правах продавца по отчуждению земельного участка.
5. В договоре купли-продажи в обязательном порядке должен находиться пункт о том, что на участке нет строений и сооружений. Органы власти путем аэрофотосъемки собирают информацию о строениях на участках и отражают ее на кадастре. Таким образом информация из договора может не совпадать с информацией Росреестра, в этом случае будет приостановка, а в дальнейшем и отказ в регистрации (п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
6. Покупатель рискует попасть под обязательство сноса возведенной самовольно постройки в соответствии со ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка». Это в том случае, если дом не соответствует параметрам планировки, правилам застройки (градостроительным, противопожарным, санитарным и т. д.)
7. Очень часто продавец не хочет регистрировать постройку, чтобы уйти от уплаты налога, или скрывает какую то информацию от покупателя.
Сейчас достаточно быстро продавец может оформить дом по упрощенной программе (дачная амнистия).
Срок у данной программы продлен до 1 марта 2026 года. Для этого продавцу необходимо предоставить в Росреестр декларацию, составленную собственником и технический план.
Но если, покупатель все-таки купил участок с незарегистрированным домом, и сделку не приостановили в Росреестре (повезло), то после получения прав собственности покупатель в праве самостоятельно зарегистрировать дом по упрощенной программе (если строение будет соответствовать всем градостроительным, санитарным и так далее параметрам.

Что касается переоформления газового подключения к недостроенному дому.

Очень часто газ подключают на стадии недостроя. Пакет документов для подключения газа незначительно отличается от пакета документов подключения к жилому дому, в документах оформляется как газификация вспомогательного строения.

Стадии газификации нового объекта:

1. обязательное получение ТУ (тех. условий)

2. нужно оформить и подать два проекта: проект, в котором отображена система газоснабжения недостроенного дома, и проект достроенного дома.

3. проведение монтажа оборудования

4. Подключать должна непосредственно лицензированная организация. После установки оборудования и газопровода, специальная комиссия должна принять новый объект. После того, как подключили и пустили газ, организация по газораспределению выдает ТП (техническое присоединение). Помимо этого у продавца должны договор о поставке газа и договор на техобслуживание ВДГО.

Со слов клиента, "газ заведен в дом и счетчик подключен", делаем вывод, что у продавца пройдены все перечисленные стадии газификации, а строение готово на 70%, так это обязательное условие при газификации.

Что нужно сделать покупателю, чтобы переоформить объект газификации.

1. Перед сделкой нужно ознакомиться и получить от продавца весь пакет документов, связанных с газификацией объекта, потому что покупателю они потребуются для переоформления. Помните! Когда покупатель станет собственником земельного участка, вся ответственность по газификации ляжет на плечи покупателя.

2. Чтобы переоформить прибор учета газа, нужно предъявить технический паспорт и на день переоформления показания счетчика, документы, которые подтверждают дату опломбирования счетчика, техпаспорт, сертификаты и т. д. на внутридомового оборудования.

3. Для переоформления объекта к сетям газораспределения новый собственник земельного участка к своему заявлению о переоформлении прилагает документы, перечисленные в п. 125 Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.12.2013 № 1314. Весь порядок переоформления регламентирован гл. IX вышеуказанных правил подключения.

4. Также предоставленный новым собственником проект газоснабжения достроенного жилья должен соответствовать введенным с 6 июня 2019 г. новым Правилам проектирования систем газопотребления жилых зданий (СП 402.1325800.2018 Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления, утвержденный приказом Минстроя России от 05.12.2018 № 789/пр).

5. Помимо всего этого, покупателю (новому собственнику) необходимо будет заключить два договора:

1) Договор на поставку природного газа

2) Договор внутридомового газового оборудования

Если 2) договора не будет, то есть возможность приостановления газоснабжения абоненту. 

Порядок по заключению договоров регламентируется Правилами по поставке газа, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549.


Вывод: в такой ситуации лучше не торопиться. Покупатель может внести задаток за земельный участок и недостроенный дом и подождать пока продавец оформит все как надо.

Продажа земли в новом коттеджном поселке Коломо в Шимском районе, в Новгородской области

Недалеко от Новгорода, на южном берегу реки Ильмень расположился коттеджный поселок под названием Коломо. В настоящее время построено более 70 домов, и эта цифра продолжает расти. Согласно проекту, поселок станет настоящим центром туризма и отдыха с развитой инфраструктурой. На территории планируется наличие не только таких жизненно-необходимых объектов, как детский сад, школа, почта, банк, опорный пункт полиции и пожарное депо, но и колхозный рынок, торговый центр, бульвар, протяженностью 1,2 км., стадион, спортзал и санаторий для родителей с детьми. Но не стоит думать, что коттеджный поселок будет напоминать тесно застроенную площадку, ведь три больших парка и три искусственных водоема также внесены в план.


Несомненные преимущества



Коломо – это прекрасная возможность воспользоваться всеми благами цивилизации в сочетании с теми достоинствами, которые может предоставить природа и знаменитая своими достопримечательностями местность:



  • довольно большое озеро Ильмень известно тем, что вода в нем теплая. Галечные пляжи привлекают желающих укрепить здоровье;

  • рыбалка на реке Шелонь доставляет массу удовольствия;

  • охота или просто прогулки по лесу никого не оставят равнодушными;



И даже это еще не все возможности, которыми можно воспользоваться в коттеджном поселке:



  • считается, что это самое высокое место в приильменье, за счет чего климат наиболее благоприятный во всей Новгородской области: зимой температура воздуха не опускается ниже 10 градусов, а летом – не превышает 20;

  • окружающая природа – это не только лес, но и родники, кристально-чистый ручей, яблоневые, грушевые, сливовые и вишневые сады;

  • минеральные воды и лечебные грязи, которые способны помочь восстановить организм и взрослым, и детям.



Поселок Коломо станет настоящей здравницей, позволяющей не просто насладиться отдыхом на природе, но и почувствовать все преимущества технического прогресса в сочетании с тем великолепием, которое дарят нам леса, озера, сады и вся Новгородская область в целом. На одной территории будут сосредоточены все возможности оздоровить организм, укрепить нервную систему, наполнить себя живительными силами природы.

Почему стоит купить земельный участок в Валдайском районе.


Валдайская земля – очень перспективный вариант для вложения денег. Её стоимость постоянно растёт, так как строительные компании обращают всё более пристальное внимание на данный регион. Наблюдающийся стабильный приток покупателей обуславливает тенденцию ажиотажа, оправдывая слова Марка Твена: «Приобретайте землю – больше того объёма, что есть на рынке, произведено не будет».

Эксперты отмечают, что неуклонная тенденция миграции городских жителей за город на постоянное проживание превратилась в настоящий модный тренд. В зависимости от склонностей и возможностей выбор осуществляется между двумя вариантами: уединением в деревенской глуши и пригородной жизнью в ультрасовременном коттедже-особняке. Люди отдают предпочтение загородному проживанию, руководствуясь такими соображениями, как:

Независимость от надоевшего соседства. Очень часто нашими соседями оказываются неадекватные субъекты, не понимающие, что они живут не в мазанке, а в многоквартирном доме, где нельзя в исступлении колотить по стенам с 9 утра воскресенья. Наведываясь время от времени в свою городскую квартиру, можно платить такому соседу за прошлое той же монетой, не рискуя при этом нарваться на «ответку» следующим утром. В своём доме можно спать сколько угодно, громыхать любимой музыкой ночи напролёт, маршировать в сапогах, не ожидая раздражённого стука по батарее. Любители животных могут организовать у себя в доме настоящий зоопарк. Многие цивилизованные люди, не желающие отказываться от своих пристрастий, но при этом понимающие недопустимость грубого нарушения чужого покоя, предпочитают перебираться за город.


Коммунальные преимущества. Счастливых обладателей собственного дома обойдёт стороной такое испытание, как ежегодная опрессовка труб или регулярное двух-, трёхдневное хлорирование воды. Водонагреватель – неотъемлемый компонент своего дома, а следовательно, горячая вода будет всегда. Есть ещё такое обстоятельство, как собственная скважина, гарантирующая наличие холодной воды, отключение которой в многоквартирных домах стало обыденностью. Более того, платить по тарифу за воду из скважины не нужно, равно как и за коммунальные ресурсы, потребляемые соседствующей семьёй маргиналов. Ведь, как правило, общие затраты по дому распределяются между всеми жильцами. Отопление в своём доме включается по желанию владельца, а не исходя из среднесуточных температур.


Отсутствие проблемы парковки. Территория вокруг собственного дома поможет прекратить вечную драму с парковкой автомобиля. Многим до боли знакома ситуация, когда на твоё место заехал какой-то тип, или самоуверенный хам паркует свой автомобиль, занимая два парковочных места, или проколотая шина свидетельствует о недовольстве неизвестного соседа, вообразившего, что ему перешли дорогу. Гаражи имеются не у всех, да и путь от них часто не короток. На своём участке можно поставить гараж, в котором может быть организована мастерская и много что ещё.


Меняющиеся подозрительные соседи. Часто квартиры по соседству сдаются людям, которым нечего терять и которых не найти в случае их переезда. Их поведение безответственно, привычки неприятны, гости нежелательны. В загородном доме проживающие рядом пара семей просто не способны доставить столько неудобств, как это бывает в случае с пришлыми арендаторами. Ваш дом – ваша крепость.


Безопасность. Вероятность проникновения на вашу территорию хулигана или любителей распить спиртные напитки исключена, поскольку это ваше личное пространство. На «общей территории» кто попало имеет право делать что хочет, но на вашем участке – нет. В случае проникновения он превращается в преступника и нарушителя со всеми вытекающими последствиями – от вызова полиции до встречи с недружелюбной собакой и тому подобных мер. К тому же въезд в большинство посёлков ограничен и контролируется охранными структурами.


Самочувствие и самоощущение. Для городского жителя выезд на шашлыки сродни празднику. Такой выход сопряжён с денежными затратами почти как на организацию дня рождения, к тому же он не приносит желаемого удовлетворения, так как время на подготовку и путь часто выматывает, нейтрализуя всё удовольствие. В своём доме шашлыки можно жарить когда угодно, планируя уборку на следующий день. Каждый вечер в собственном доме превращается в вечер выходного дня городского человека. Сон в собственном доме – отдельная история. Нет ни рёва машин под окном, ни потолка, с которого сыпется побелка от живущего этажом выше человека-слона, – только звёздное небо и тишина. С регулярным спокойным сном придёт и стрессоустойчивость, умиротворение, повышение интеллектуальных способностей, внимательности и, в конце концов, продолжительности жизни.


Здоровое существование. Земельный участок при доме даёт возможность для реализации множества идей и желаний. Можно просто превратить его в огород и каждый год снимать экологически чистый урожай, а можно разбить лужайку, клумбы и небольшой сад. Каждый член семьи сможет внести изменения в план сада, проявив свою индивидуальность. Огородничество – это вечный источник интереса и вдохновения, поскольку связывает нас с природой, уходя своими корнями во времена, когда человек добывал пропитание регулярным трудом на земле. А личный доступный турник на свежем воздухе для очень многих даёт прекрасную возможность поддерживать форму.


Экологические стандарты. Токсические выбросы городской инфраструктуры, работающих производств, испарения от свалок и помоек, выхлопные газы, тысячи курильщиков – всё это в ускоренном режиме тратит жизненные ресурсы вашего организма. Неистребимые кучки мусора в парках и на берегу водоёмов треплют нервы, ухудшая тем самым качество жизни. Вдали от мест скопления человека нет риска столкнуться с неприятными проявлениями его жизнедеятельности. Пляж при водоёме всегда будет чистым, а общение ограничено только приятными людьми.